Cập nhật đến ngày 29/10/2026. Bài viết tổng hợp thông tin công khai từ các nguồn ghi ở cuối bài để bạn tham khảo, không phải tư vấn thuế hay pháp lý. Chính sách thuế có thể thay đổi; hãy đối chiếu văn bản chính thức hoặc hỏi chuyên gia thuế trước khi quyết định.
1. Đã có hiệu lực: thuế khi bán bất động sản
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (áp dụng từ 1/7/2026) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn, cá nhân bán bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng, theo tổng hợp của LuatVietnam và Thư viện Pháp luật. Thuế tính trên giá bán, không tính trên phần lãi, nên kể cả bán lỗ vẫn phải nộp.
Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất hoặc giá tính lệ phí trước bạ của địa phương, cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đó. Một số trường hợp được miễn thuế theo luật; bạn nên kiểm tra điều kiện cụ thể với cơ quan thuế.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành vẫn áp dụng ba bậc 0,03%, 0,07% và 0,15%, tính trên giá đất theo bảng giá của tỉnh, thành.
2. Đang trình Quốc hội: thuế với đất bỏ hoang
Ngày 23/10/2026, tại Kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI, Chính phủ trình dự án sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Dự thảo đề xuất thuế suất 0,2% với đất phi nông nghiệp bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cơ bản đồng tình nhưng yêu cầu làm rõ thêm. Đến thời điểm cập nhật, dự thảo chưa được thông qua và chưa có ngày hiệu lực.
| Nội dung | Trạng thái (đến 29/10/2026) |
|---|---|
| Thuế TNCN 2% khi bán bất động sản | Đang áp dụng từ 1/7/2026 |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% – 0,15% | Đang áp dụng |
| Thuế 0,2% với đất bỏ hoang, chậm sử dụng | Dự thảo, đang trình Quốc hội |
| “Thuế nhà thứ hai” với mức thuế cụ thể | Chưa có văn bản quy định; mới ở mức chủ trương nghiên cứu |
Điều đã chắc chắn: bán bất động sản chịu thuế 2% trên giá bán. Điều chưa chắc chắn: các loại thuế nắm giữ mới. Hãy tính cái chắc chắn trước, và để dự phòng cho cái chưa chắc chắn.
3. Ảnh hưởng tới nhà đầu tư căn hộ
- Chi phí mỗi lần sang tay: 2% thuế người bán, cộng phí công chứng, môi giới và lệ phí trước bạ phía người mua. Mua bán nhiều lần trong thời gian ngắn sẽ bị bào mòn lợi nhuận.
- Xu hướng chính sách: các đề xuất đều nhắm tới đất bỏ hoang, chậm sử dụng và đầu cơ. Tài sản đang được ở hoặc cho thuê ít chịu rủi ro chính sách hơn tài sản để không.
- Căn hộ chung cư: dự thảo thuế 0,2% nói về đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; các bài báo hiện chưa nêu tác động trực tiếp tới căn hộ đã bàn giao.
4. Chuẩn bị thế nào?
Việc nên làm
- Tính lợi nhuận sau thuế 2% và toàn bộ chi phí giao dịch, không chỉ chênh lệch giá.
- Để một khoản dự phòng cho khả năng chi phí nắm giữ tăng trong kế hoạch 3–5 năm.
- Ưu tiên tài sản có thể ở hoặc cho thuê được.
- Theo dõi kết quả biểu quyết Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sửa đổi tại kỳ họp Quốc hội.
- Hỏi chuyên gia thuế khi có giao dịch cụ thể.
