Lợi suất cho thuê căn hộ TP.HCM chỉ khoảng 3,3%: khi nào cho thuê còn đáng đầu tư?

1. Lợi suất cho thuê đang ở mức nào?

Theo báo cáo tháng 7/2026 của REFI, lợi suất cho thuê căn hộ quý II/2026 tại TP.HCM khoảng 3,30%/năm, cao hơn Hà Nội (2,32%) nhưng thấp hơn Đà Nẵng (4,34%). Nhà phố tại TP.HCM chỉ khoảng 2,31%. Khảo sát của Batdongsan ghi nhận căn hộ nội thành khoảng 3–4%/năm.

Lý do chính: giá căn hộ tăng nhanh trong 2024–2025, trong khi giá thuê tăng chậm hơn nhiều. Mua càng đắt, lợi suất càng thấp.

2. Tính đúng lợi suất ròng

Nhiều người chỉ tính lợi suất gộp = tiền thuê cả năm ÷ giá mua. Con số dùng để ra quyết định phải là lợi suất ròng, sau khi trừ thời gian trống phòng và chi phí (phí quản lý, bảo trì, môi giới, thuế, nội thất hao mòn), thường chiếm 15–20% tiền thuê.

Một căn hộ trông có vẻ “cho thuê 4%” thường chỉ còn khoảng 3% khi tính đủ trống phòng và chi phí.

3. Hai con số cần đạt

Theo ông Võ Công Bảo (Giám đốc Tư vấn đầu tư, Chứng khoán LPS), bài toán cho thuê nên đạt lợi suất khoảng 4–5% và tỷ lệ lấp đầy 80–85%. Dưới ngưỡng lấp đầy này, lợi nhuận bị bào mòn đáng kể. Vì chi phí chiếm 15–20% tiền thuê, giá thuê đặt ra cần cao hơn mục tiêu khoảng 1–1,5 điểm phần trăm.

4. Khi nào cho thuê còn đáng đầu tư?

• Mua đúng giá: giá mua gần với mặt bằng thứ cấp, không mua đỉnh sơ cấp kỳ vọng tăng giá.
• Đúng nhu cầu thuê thực: gần nơi làm việc, trường học, trục giao thông đã vận hành; diện tích 1–2 phòng ngủ thường dễ cho thuê hơn căn lớn.
• Không dùng đòn bẩy cao: ở lãi vay 10–14%, tiền thuê gần như không đủ trả lãi (xem bài về lãi suất thả nổi).
• Coi cho thuê là dòng tiền phụ: lợi nhuận chính vẫn đến từ tăng giá dài hạn, nên chọn tài sản có khả năng giữ giá và dễ bán lại.